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2026年早春的广州楼市，在珠江新城马场地块236亿元的土拍大戏与SKP华南首店签约的热度中，呈现出冷热交织的复杂图景。南方产业智库发布的2月广州好房子畅销指数同样显示，58个重点楼盘1.6万套库存待去化，平均去化率64%，春节后的市场修复通道虽已开启，但区域、项目间的结构性分化成为最鲜明的底色。
从土地市场的核心板块高溢价，到销售端的个盘热、整体稳，再到库存端的两极分布，广州楼市的种种现象，既是全国房地产市场深度调整的缩影，也折射出核心城市在政策引导、需求迭代、供给优化下的独特发展逻辑：2026年的楼市正处于探底企稳的关键阶段，修复与博弈并存，分化与升级共生。
行业转向价值深耕
土拍热度集中于高价值板块
2月25日，马场地块历经243轮竞价以236亿元成交，刷新广州楼面单价纪录，成为开年土拍市场的焦点。这一高溢价成交并非偶然，而是多重因素共同作用的结果。首要因素就是，马场地块位于珠江新城核心区，坐拥稀缺的区位资源与成熟的配套体系，契合当下房企聚焦核心城市核心板块的投资策略。
无独有偶，前不久的1月28日，广州白云区2026年的土地预展，也吸引了保利、华润、越秀新鸿基等近40家房企代表到场，因为白云区推出的地块大多集中在广州设计之都、白云新城、景泰街道等核心板块，而且容积率普遍偏低，走的正是市场青睐的“小而美”路线。这进一步说明，在房地产市场深度调整期，房企拿地愈发谨慎，非核心板块地块流拍或底价成交成为常态，而核心板块的优质地块因抗风险能力强、保值性高，依然有充足的市场吸引力。
其次，广州土地市场供应策略的优化为核心地块价值释放提供了支撑。2026年广州以“控增量、以需定供、少而精”为供地原则，主动压缩非核心区域供应，聚焦盘活存量优质用地，马场地块作为“盘活存量、优化供给”的标杆，其出让本身就是对核心价值的精准挖掘。
当然，政策层面的托底也为房企投资信心注入强心剂。自全国住房城乡建设工作会议提出“发挥房地产项目白名单制度作用，支持房企合理融资需求”以来，各地政府积极落实“白名单”制度。作为房企融资托底的核心举措，广州更是全面落实并深化房地产融资协调机制“白名单”制度，今年2月8日，广州市公布了2026年的首批47个“白名单”项目，截至2月26日，其中已有9个获得融资，累计金额8.68亿元。此外，叠加广州本地的金融、税收支持政策，有效缓解了房企的资金压力，使更多房企有能力参与优质地块竞争。
与核心地块高溢价形成鲜明对比的是，广州非核心区域土地市场依旧平淡，1月挂牌的番禺、花都地块均以底价成交，这也印证了土地市场的结构性分化。广州土地市场的冷热分化，本质是城市核心价值重估与房企投资逻辑回归理性的双重体现。
这种分化背后，更意味着房地产行业从规模扩张向价值深耕的转型，土地市场的热度不再是全面普涨，而是向真正具备价值支撑的板块集中。
“小阳春”非普惠行情
结构性分化将成为长期特征
马场地块的土拍热度是否传递到销售市场？2月的广州楼市有没有出现同样的热潮？中指研究院的统计数据显示，2月广州楼市受春节超长假期影响，新房网签仅1715套，相当于1月的四成、去年2月的一半左右。而看似“冷清”的网签量背后却暗藏着别样“惊喜”：细看成交价，可以发现，今年2月环比、同比均出现了微涨，这意味着在新增供应不多的情况下，广州新房价格反而稳住了。与此同时，广州楼市整体呈现“个盘热、整体稳”的特征，这是需求结构迭代与市场预期博弈的直接表现。
从需求端来看，改善型需求成为市场主力，且需求释放愈发理性。广州市房地产中介协会数据显示，2月120—144㎡和144㎡及以上大户型成交占比环比提升，节后二手房改善户型带看量涨幅显著，这与全国范围内“从有房住到住得好”的需求升级趋势一致。比如以高端改善产品著称的保利天奕实现单盘5500万元的春节成交，正是因为购房者更注重品质、稀缺性与保值性，推动了核心区个盘的热销。
从供给端来看，开发商的精准营销与产品适配，有效激活了局部市场需求。春节期间，开发商将促销活动与春节消费、文旅活动结合，推出团购折、一口价、成交抽红包等多元化福利，同时核心区楼盘不断提升产品力，匹配改善型需求的户型设计、物业服务与社区配套，成为吸引购房者的关键。但与此同时，非核心板块楼盘因产品设计与主流需求脱节、价格调整不到位，即便推出优惠，也难以获得市场认可，这也是销售端分化的重要原因。
但需要指出的是，购房者预期的谨慎依然客观存在。虽然，从个税退税延续、部分城市限购松绑到公积金额度提升等，各种购房利好政策不断出台，但力度依然有限，不少购房者仍处于观望博弈状态，“买涨不买跌”的心态依旧存在，使得市场难以出现全面普涨的行情。
库存端的两极分化现象更印证了这一点。截至3月3日，广州58个重点楼盘16067套未售房源中，64.5%的库存积压在畅销指数低于60%的项目中，而指数≥80%的7个项目，未售房源仅占9.4%。这种库存两极分布，既是广州楼市供需错配与结构优化的集中体现，也为2026年的市场走势定下了基调：2026年广州楼市的“小阳春”将是结构性行情，而非普惠行情。
贝壳找房数据也显示，节后广州二手房成交量上涨61%，看房人数上涨37%，改善需求释放通道已打开，市场修复的趋势明确，但这并不意味着所有项目都能受益。正如某房企营销人士所言，节后人气的回归，只会让热点板块、标杆项目的去化速度加快，而边缘项目、滞销项目将面临更残酷的竞争。
时令的春天已至，广州楼市的“小阳春”是否会衔接“百花争艳”的盛景？业内专家均认为，2026年广州楼市将呈现“探底企稳、结构性复苏”的特征。李宇嘉进一步表示，2026年广州楼市将迎来探底和企稳的良好开局，但从探底到触底，再到夯实底部，需要政府把就业、社会保障等长效机制做实。就业与收入是购房需求的根本支撑，只有稳定居民的收入预期，才能真正激活置业需求，推动市场从被动修复转向主动复苏。
可以预期，2026年的广州楼市，热度与冷静并存，修复与博弈交织。马场地块的土拍热、核心区楼盘的销售热，反映出市场对优质资产的认可；而1.6万套库存的两极分化、非核心板块的市场平淡，则揭示出行业转型的阵痛。在政策精准调控、需求持续升级、供给不断优化的背景下，广州楼市将逐步探底企稳，但其复苏之路并非一帆风顺，结构性分化或将成为长期特征。
南方+记者 柴亚娟 冯善书网络平台配资
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